1st
限售价以来住宅的销售周期变得更短，开发商的开发节奏也越快，因价格关系大量的住房需求被提前释放。在住宅成片以后，围绕居住人口的消费需求必然凸显，商铺紧随其后到了销售的黄金时代。商铺与住宅有二个显著差异，第一住宅的租金涨幅有限，租售比一直是中国楼市的痛点。而好的铺子——重点是“好铺”，据统计：平均每年房租可达5%-10%甚至高达20%，远高于住宅平均值1%-3%。好铺5-10年即可收回投资成本。第二，住宅有一个十年定律，交付第十年开始在二手市场的售价会趋以平稳，简而述之，住宅越新越好。而商铺“越老越妖”，不存在折旧的情况。示意图现在市面上的商铺不少，大都冠以掘金旺铺，一铺养三代的宣传手法。但铺与铺之间的价值，可用天差地别来形容。好铺需看三点：一要人多，保证消费流；二要板块热，保证增值速度；三要投入门槛低，越低后期回报率就高。以小面积、低总价的沿街铺为投资客最爱。宁波现在哪里投资的人多？哪个板块价格增长幅度最快？答案是鄞奉交通线的奉化板块。示意图
该板块有2个圆心，一个是方桥，另一个是奉甬新城。一个在头，一个在尾，各自有不同的宿命。方桥是眺望鄞州南的桥头堡，用一个词形容是“毗邻”。奉甬新城是交通线的终点，是枢纽，用词形容是“人多”。奉甬新城的人多和一般的还不一样，比如旅游景区人多，有季节之分。写字楼商务区人多，有早晚之分。晚上人走，商业氛围下降了。奉甬新城的人多是不分季节，不分早晚的源源不断，因其有强大的人流输入渠道。示意图第一个是宁波南下的客流在这儿分流，上下班的人们在这里的商业街顺手买生活用品和小菜回家，比美团外卖更方便，看得到实物，况且购物本身也是休闲。更多的鄞州人会跑来奉化，都是30分钟车程，不如往南，买一些价格更实在，更有特色的商品。第二个这里是未来长途客运中心，许多的旅客去向远方，也有远方的朋友在此地下车，换乘其它交通工具。他们思乡心切，总要带点什么回去。第三个是奉甬新城宝龙TOD1-9期超万户居民，以及周边若干没有成规模商业配套的楼盘，还有54班小学及幼儿园（规划）的教育类人流。医院乔迁与此带来的商业性需求。2nd人流水涨船高的同时，奉甬新城板块又被开瓶器撬了一下——7月30日新闻：中国铁建投资集团、中铁十一局等，中标“奉化区东部新城综合开发项目”，合同总额约亿，签约区域面积达亩，分6个区块。东部新城实景图讲起“东部新城”四字，宁波人的眼睛亮了，这儿不仅是政治、文化和经济中心，也是楼市板块的价格风向标。东部是价值标杆，奉化是板块热点，成为市场的共识。而奉化的东部新城或将成为未来十年的片区发展热点，整个鄞州中心区向南延伸，而奉化新城朝东，与宁波东部核心区遥相呼应。首期这里将规划约20万居住人口，后续的引流将随着鄞奉交通线与老城区的迁移逐步跟进。东部要吸引购房客，商业是必不可缺的元素。奉甬新城内的宝龙广场预计明年开业、而社区商业及澳门街将在未来有效填补区域空白。奉甬新城示意图澳门街位于交通枢纽金海路站正对面，它通过一条立交桥与地铁站自然连通，是距终点站最近的商业体，也是人行出口的必经路之一。同时从宝龙TOD奉甬新城7期出门的业主，穿过商业街又是其乘坐轻轨的最近人行路线。种种巧妙的人流动线给“澳门街”引来大批人流，下地铁回家的买点生鲜和生活必需品，长途客运中心的旅客到这里带走一些特产和纪念品。周边写字楼的白领来这商务聚餐，或在咖啡店谈点事，要么急急忙忙外带一杯奶茶，顺便打开电脑填写上轻轨前最后一份数据表格。澳门街示意图还有附近2、3点放学的小朋友到这里二楼的补习班上课，虽有点无可奈何，但总得等5点家长下班来接。如此场景下，澳门街的商铺变成投资客眼中的香馍馍。它们建面约15-平米，售价最低一套商铺不足一百万。更重要的是这批即将入市的沿街铺子，站位于奉化东部大开发前夕，假如十年前在宁波东部核心买几套产权商铺，还是临住宅、商业和地铁口的，如今的价值会几何？光想，便震惊到自己。3rd此外年初爆发全球疫情，带给大家不同人生的发展观。是被动就职于一家公司，看它兴亡，还是自己当家作主开个铺子，做小本买卖，同等精力不见得比上班收入低。最省心的是投资一套商铺，每个月收几千上万的租金，再坐享“地铁口商业街，城东消费主场”的板块红利。不妨逆向思考，众人买住宅之地，商铺越有价值。澳门街示意图小结一下本文：在宁波